Verluste bei Ratenzahlung

Private Veräußerungsgeschäfte: Verluste bei Ratenzahlung

Werden Grundstücke im Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb veräußert, handelt es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft, dessen Gewinn oder Verlust einkommensteuerlich relevant ist; ausgenommen davon sind insbesondere Häuser und Wohnungen, die (ausschließlich) zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Verluste aus steuerpflichtigen Veräußerungsgeschäften sind nur mit entsprechenden Gewinnen im gleichen oder im vorherigen Jahr ausgleichsfähig oder für folgende Jahre vortragsfähig (§ 23 Abs. 3 Sätze 7 und 8 EStG).

Bei einer Zahlung des Verkaufserlöses in Ratenbeträgen über mehrere Jahre ist die Frage von Bedeutung, wann der Gewinn oder Verlust steuerlich realisiert wird. Der Bundesfinanzhof hat nun diese Frage für Verluste entschieden. Danach ist bei Ratenzahlungen über zwei oder mehrere Jahre der Verlust anteilig nach dem Verhältnis der Zahlungen zum Gesamterlös zu verteilen.

Beispiel:

S verkaufte zum 01.12.2016 ein unbebautes Grundstück für insgesamt 250.000 EUR (Anschaffungskosten: 300.000 EUR). Nach einer vorherigen Anzahlung durch den Käufer von 100.000 EUR im Jahr 2016 war der Restbetrag erst in 2017 fällig. In 2015 hatte S bereits einen Gewinn aus einem Grundstücksverkauf von 15.000 EUR erzielt.
Es handelt sich um ein privates Veräußerungsgeschäft. S entsteht insgesamt ein Verlust von 50.000 EUR (Verkaufspreis 250.000 EUR - Anschaffungskosten 300.000 EUR). Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs ist der Verlust anteilig mit 20.000 EUR (1. Rate 2016 100.000 EUR zu 250.000 EUR = 40 % von 50.000 EUR) dem Jahr 2016 zuzurechnen; die verbleibenden 30.000 EUR sind 2017 zu berücksichtigen.

Von dem im Jahr 2016 entstandenen Verlust mindern 15.000 EUR den Gewinn im vorangegangenen Jahr 2015. Wäre der Veräußerungsverlust insgesamt erst in 2017 berücksichtigt worden, könnte der Verlust nur in den folgenden Jahren verrechnet werden.