Aufteilung eines Kaufpreises auf Gebäude und Grund und Boden

Wird ein bebautes Grundstück erworben, wird in der Regel ein einheitlicher Kaufpreis vereinbart. Da bei einer Nutzung des Grundstücks zur Einkunftserzielung nur die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten abgeschrieben werden können, muss ein einheitlicher Kaufpreis auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt werden.

Diese Kaufpreisaufteilung ist nach dem Sachwertverfahren, dem Ertragswertverfahren (insbesondere bei Renditeobjekten) und ggf. dem Vergleichswertverfahren möglich.

Wenn im Kaufvertrag von den Beteiligten bereits eine Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grund und Boden vorgenommen wurde, ist diese Aufteilung auch vom Finanzamt zu übernehmen, wenn diese Aufteilung nicht nur zum Schein getroffen wurde und nicht als Gestaltungsmissbrauch anzusehen ist. Das Finanzgericht München hat diese Auffassung bestätigt. Danach soll eine Korrektur der im Vertrag festgelegten Aufteilung des Kaufpreises auf das Gebäude erst erforderlich sein, wenn diese die realen Wertverhältnisse ein grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. Dies wird erst dann angenommen, wenn der vertraglich festgelegte Kaufpreisanteil für das Gebäude die Feststellungen eines Gutachters um 10 % oder mehr übersteigt.

Bei Erwerb eines Grundstücks, das zur Einkunftserzielung eingesetzt werden soll, empfiehlt sich damit regelmäßig, bereits im Vertrag anzugeben, in welchem Umfang der Kaufpreis auf den Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits entfällt.